2018年 11月 20日 星期二    English   
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  • 地产投资

    房地产投资

     

    房地产投资是以房地产为对象,为获得预期效益而对土地和房地产的投资,例如房地產买卖,房地產开发,房地产经营,一切购置和土地,房屋,商业,楼花等而进行的投资活动。近十年以来,从事一个或者几个的房屋翻建投资活动比较常见,特别是在地段比较好的地区。大型的地产项目开发,或者合资合作的开发,一般需要投资人,投资公司具备一定的实力。

     

    房地产的买卖经营活动,是投资的一种分類,投资分为实物投资,资本投资,和证券投资。投资是用钱去赚取更多的钱。投资追求的是短期收益,而不是长期收益。有16年地产實戰经验的資深地产专家LEON ZHENG郑明峰认为,对物业的持有不超过5年可视为短期投资,持有超过5年的可视为长期投资。投资是将现有的财物投入到一些你认为具有投资价值的项目,如房屋,产品,土地,楼花等,目的是使财产增值,获得可观的收益。既然投资是一种经济活动,那么投资就必然会有一定的风险,这是大家要注意的,必须要有正确的认识。

     

    既然是投资活动,就必定有投资周期。投资周期是指从资金投入之日(时间)起至投资活动结束之日(时间)止所需要的时间。宏观市场(外部环境)也有周期,从低到高,政策从宽松到紧缩,再从高到低,从紧缩到宽松,形成一个宏观的外部大环境的周期,周期的变化是有规律的。我在这里要研究的是个体的,单一的投资行为,从投入到撤出的时间为一个周期。房地產买卖就是一种投资行为,讲究时间速度,投资的时间越短,回报越快。有人说物業投资要长期持有,物業可以出租,用租金抵銷大部份成本,以房养房。这样说也沒錯,以房养房,长期持有,这是偏重于理财的范畴,但这样会使投资周期变长,不利于资金的回收,不利于资本的快速增值。在投资初期,不急于出售物業,等过了一段时间,物業的市场价值上升到有利可图时,如果此时卖出物業有不错的收益,就要果断出售,宿短投资周期。投资周期越短,持有成本越低。资本的运作不在于物業的现金流,而在于物業的价值变化。等到物業的价值上升到预期目标,果断出售收回投资资金,这才是资本运作的精髓。那么如果市场往下走,怎么办?这个时候就要考验投资者的智慧,假如个人的情况不允许繼續持有,就要有壮士断腕的勇气,抛售止损。

     

    由此可见,投资的周期越短,回报越快,成本越低,升值越快。下面来看两个案例。张老太太在她40岁的时候以全资$400,000买下一座独立屋,一直持有(自住)80岁,将房屋出售,卖出$1,400,000.$100万,长了两倍半,升值250%,平均每年升值6.26%。张老太太很高兴,旅行去了。投资周期是她的一生。

    另外一位住在华尔街附近的李老太太,也是在40岁时用$40万全资买入一座独栋物業,但李老太太把投资周期严格定在一年,今年买入,明年这个时候卖出,然后\再将本金连同升值部份又投资到其他物業,一直重复投资到80岁,每次(每年)投资受益也是6.25%,但是李老太太的投资周期短,40年可以运作40次,资本不断升值,加大。下面让数据说话:FV=PV * (1+R)n

    $400,000*(1+0.0625)40=$4,520,823.38.(四百五拾贰万)$4,520,823.38-$400,000=$$4,120,823.38.同样的资本,不同的投资周期,不同的运作方法,李老太太比张老太太多$312万。

     

    最后要讲的是地产投资也要分散投资,分散风险。不要将所有的资金投入到一个项目中去,要分散投资,比如投资独立住宅,商业,CONDO,土地,等等。除了分散投资物業的种类,还要分散投资的时间,不要把资金在同一时间全部投资进去,要分批,分期地进行投资,可以是今年一次,明年一次,后年一次。使投资活动有回旋余地,始终保持可控范围。只要把风险掌握好,不管市场上怎么变化,你都掌握主动权,立于不败之地。再次提醒各位,在作出投资决策之前,不要盲目听信他人,说老实話没有几个人真心希望别人赚大钱,有钱赚他比你跑的更快。真实中肯的意见来自于地产专业人士。作者:Homelife New World Realty Inc. Leon Zheng Broker,資深地产投资专家 郑明峰。网站:www.leonzheng.com

  • 论售房最佳时机

                                               论售房最佳时机

      联邦财长Bill Momeau 于2016年10月3日来到多伦多宣布联邦政府调控加拿大楼市的新政策,旨在冷却温哥华和多伦多过热的楼市,其中包括堵塞避税漏洞以及严格控制放贷两大方面,重点是打击国际买家抄房的行为。原先对自住房免税优惠政策(Principal Residence Exemption)的规定,改为只有加拿大居民(Canadian Resident)才能享有自住房免税的优惠政策,其余居民都需要缴纳资产增值税。消息一出来,很多人芬芬打电话来询问,应不应该把房屋出售?什么是卖房的最佳时机? 有十多年地产销售经验的Broker:Leon Zheng 郑明峰认为,首先要清楚你对物业是长期持有还是短期持有?如果是以生活居住为目的,就不用担心市场的变化,主要是看自己有没有卖房的需要。如果你不打算长期持有物业,投资物业是以营利为目的,那么有一定的利润空间就可以考虑出售。如果还是按兵不动,持观望态度,盼望能在最高点离场,希望能获得最大利益,那么你就必须承受市场变化的风险,越是接近最高点,风险越高。要明白市场是瞬间万变的,能否准确的把握机遇,是实现资产升值后把投资资金回收的关键。只有把投入的资金回收了,才是事实上的获利,投资活动才算结束。

      资产运作,就是资金的着眼点不是资产本身的经营和利润,分红,而是资产价格的变化。从价格变动中寻求利润而不是从经营中寻求回报,这是和企业经营获得利润,物业出租为目的的有根本的不同。以房养房不是目的而是手段,出租物业的租金是用于还贷支付,以保持拥有物业的业权,物业在市场上潜伏下来,待机而发,等到资产价格发生正向的巨大变化时,把握时机果断出售套现,实现财富更上一层楼。作者:新世界地产BROKER郑明峰,电话:416-543-3698。网址:www.leonzheng.com.

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  • 加拿大著名大学,高等学府

     

      

    1、多伦多大学(University of Toronto)在加拿大多伦多大学已经是“如果我称第二,无人敢称第一”。大学的专业从航天技术到动物园学无所不包,而且样样堪称一流。荣获诺贝尔奖的教授人数也是加拿大最多的。  只有一个可忽略不计的小遗憾是多伦多大学虽然在各个领域都名列前茅,但可称加拿大最好的却不太多。如商学院比不上Western,医学院也难与McGill比肩,工学院因为有Waterloo和McMaster的强大竞争而难以称霸,人文艺术方面Queen's也不会承让。不过,留学专家介绍,综合起来多伦多大学却是无人能比,是当之无愧的第一。

     

    2、麦吉尔大学(McGill University),又号称“加拿大的哈佛”麦吉尔是加拿大唯一一所能与University of Toronto相提并论的大学。麦吉尔地处讲法语的Montreal中英语区的中心,不但拥有大量的国际学生,而且很多世界上的知名学者也慕名而来。当年大物理学家卢瑟福便是在麦吉尔发现了原子的结构,使麦吉尔在欧美声名大噪。同时麦吉尔的医学院在加拿大首屈一指,是无数学子梦寐以求的地方。  麦吉尔的学术研究水平之高可与美国长春藤盟校媲美。然而近二十年来由于魁北克的独立运动造成Toronto的崛起而使Montreal成为加拿大第二大城市,麦吉尔的发展也深受影响。不过麦吉尔的辉煌历史和学术上的非凡成就,使她长期以来获得了加拿大的哈佛之美名。

    3、滑铁卢大学(University of Waterloo)——电脑工业的宠儿滑铁卢大学在成立之初便把重点放在新兴的电脑行业上,并罕见地成立了数学学院(Faculty of Math)来发展她Computer Science。飞速发展的数学学院及所属的电脑系不仅带动了其他如工学院在高科技领域的投入,而且为滑铁卢在电脑行业赢得了别人无法相比的声誉。  滑铁卢最为人称道的成就是她创立的co-op program让电脑系学生在学习的同时有机会在IBM,Nortel,Bell等著名公司获得工作经验,现在已经为美加大学相竞效仿。近十多年滑铁卢的电脑本科毕业生极为抢手,各大公司排着队聘请。微软公司优先录取毕业生的八所美国大学和五所加拿大大学中,滑铁卢名列榜首。


    4、麦马斯特大学(McMaster University)——加拿大的MIT麦马斯特大学是一所中型大学,以研究著称。学校教师中拥有博士学位的比例是全加拿大最高的。学校还拥有国际一流的实验室和各种先进的设施,是北美仅有的少数拥有自己核发应堆的大学之一。这些都保证了教师和学生有一个完善的研究环境。  麦马斯特著名的研究成果不计其数,包括美国第一架航天飞机哥伦比亚号表面的抗热贴片等等。有不少国际上数一数二知名教授任职的工学院中八个系中的任何一个系放到美国,都可以在美国排名该学科前十位。不但传统工业如能源,材料,制造(北美第一),机械等在加拿大首屈一指,而且高科技领域如数字通讯和电脑硬件等也是北美领先。  麦马斯特同时还拥有在加拿大唯一能与McGill媲美的医学院,以及一流的商学院。但是麦马斯达有一大缺憾是从未成立过法学院,这在加拿大传统名校中是绝无仅有的。由于麦马斯特一百多年来在工业界声名卓著,经常被美国同行和工业界称作加拿大的MIT。

     

    5、皇后大学(Queen's University)——加拿大的普林斯顿皇后大学在加拿大是极受尊重的大学,以优异的教学质量和多姿多彩的历史而闻名。其中最值得一提的历史事件当属1938年罗斯福总统在这里接受荣誉学位时发表的那篇著名的保证加拿大不受纳粹侵犯的演说。  皇后大学的教学质量在加拿大无出其右者,一直受到各行各业的广泛好评。理工科中的工程物理专业为加拿大第一,该专业在北美也仅次于Princeton和Cornell而排名第三。她的人文艺术,教育学,法律等都是非常有名。皇后大学在学术上一直保持着很高的水准,与University of Toronto和McGillUniversity一起并称加拿大长春藤。  虽然没有特别突出的专业(如Western的MBA,Waterloo的Computer Science等),但总体来说皇后大学几乎找不出任何缺点。极高的教学质量和学术水平常让皇后大学学生自豪地把他们的母校比作加拿大的普林斯顿。


     

    6、西安大略大学(University of Western Ontario)——MBA的巨擘西安大略大学成立于1878年,现已成为加拿大最大的大学之一。学校比较偏重人文艺术方面的学科,最出名的是商学院。她的MBA不论是在加拿大国内还是国际上都是极为抢手。

      西安大略大学的其他人文专业如政治社会学,心理学都非常有名。她的医学院也是加拿大一流。学校重视文科,没有单独的工学院但设有理工学院。工程方面有不少先进设备,但总体实力略逊。一般来说人们一提起西安大略大学,总是和她的商学院和MBA联系在一起。西安大略大学是国际公认的MBA巨擘。

     

     

    7、英属哥伦比亚大学(University of British Columbia)——西海岸的明珠今天的卑诗大学已经成为规模仅次于University of Toronto和McGill Univerisity的加拿大第三大的大学。大学坐落于美丽的花园城市温哥华西面的半岛上,是北美最漂亮的校园。  卑诗大学很多年以来一直是广大西部地区仅有的一所能与安魁两省众多名校相抗衡的学校。学校提供的专业和课程非常广泛,很多学科如生物等在加拿大甚至世界上均属一流。所有的工程方面的专业全部集中在应用科学学院。学生课程的深度往往不如东部名校,但毕业所需修习的课程数目一般更多,这更有利于学生选择适合自己的专业方向。  然而卑诗大学远离加拿大政治经济中心的安魁两省,不像那里的学校在获得商业界和工业界的支持上近水楼台。不过另一方面,卑诗大学优越的地理位置和一流的学术环境不但吸引了加拿大西部省份的众多学子,而且深受亚洲学生欢迎。卑诗大学是加拿大西海岸一颗闪亮的明珠。

     

    8、阿尔伯塔大学(University of Alberta)——全面发展阿尔伯塔大学是一个专业齐全的大规模大学。不少科目的科研水平居加拿大大学的前列。工学院的五个系都颇具实力,其中石油勘探和炼制与University of Calgary一起在加拿大领先。  阿尔伯塔大学还是加拿大仅有的几所拥有体育学院的大学之一。大学图书馆藏书量相当高,人均图书拥有量居全加第一。阿尔伯塔大学由石油工业领头,带动了其他所有学科的发展,科研水平和教育质量在加拿大的学术界和工业界都有很好的声誉,是一所全面发展的大学。

     

  • 应对市场淡季的不利因素

    应对淡季卖房的不利因素(作者:Leon Zheng 郑明峰 Broker) 

     

    我们知道,当市场出现对楼市销售的不利情况,比如利率的调升,政府新出台的紧缩政策等等,都会导致人们的购买力下降,偿还贷款的能力和日常的支付能力的下降,等等,都会对市场带来负面冲击,如果这种情况持续发展下去,那么毫无疑问,整体市场会进入观望期,买家的从众心理导致了他们持观望状态,会出现看房的人少,看完房后不表态,不决断,买家需要考虑的时间比较长,甚至会放弃购买。

    加拿大的冬天,时间长,气候寒冷,是名副其实的千里冰封,万里雪飘。卖房的三大要素:天时,地理,人和,此时的天时是不利的因素,买家出外看房的意愿不强。经纪在做房屋展示时就明显感觉到客人看房的数量大大减少,增加了卖房难度。如果待售物业所处的地区,交通,学区,,社区配套服务,内部格局,装修材料不是很理想,要在短时间内成功卖出理想的价钱,难度相对较大,加上销售人员,卖房业主在主观意识上也认为进入了冬季,市场自然不如以前,市场淡下来是正常的,主观上产生了消极的因素,销售积极性与热情大不如旺季。

    如何应对淡季的不利因素,多伦多地产权威人士郑明峰(BROKER)认为,要积极主动地开拓各种销售渠道,拓展潜在买家,客源群体,加强待售物业的宣传促销,使待售物业从外观到内部都有很大的提升,增加吸引力。经纪的综合能力,自身素质必须是过硬的。要回访来看过房屋的客人,了解他们的想法,做好服务跟踪,重视信息反馈,调研市场,根据目前市场的变化,及时调整销售策略。

    气候有季节,市场有淡旺。但是对于地产从业人员,销售永远没有淡季。如何处理好淡季的销售,使之淡季不淡,如何引导每一个客户,做好细致的带看流程,回答问题,使客户了解地产是一个不断向前发展的产业,欢迎进入郑明峰多伦多地产房屋专业网站:www.leonzheng.com

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