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影响房地产走向的几个因素

leon.zheng 星期六, 07/28/2012 - 13:06 发表

  房地产是一个地区一个国家的主要经济支柱之一,它与人们的日常生活,工作,就业,财富都有着密切的联系。房地产的走势,房价的升跌,这个问题把人们折腾得精疲力尽。精英,专家,市民,政府等等,都纷纷对房地产市场提出各自的分析和看法,各有各的解读。本人对房地产有长期深入的研究,我认为要想在风云变幻莫测的市场中看得清,看得准,不迷失方向,主要是明白引起房地产变化的各要素,掌握好主次关系,分清那些是主要因素,那些是次要因素,就可以辨明是非,掌握主动,先人一步作出正确的决策。

1,建造成本

   建造成本也叫建筑成本或工程造价,是相对于开发商而言。一般有土地征用,设计,建筑,装修,设备安装等费用。我们知道工人的工资,开发商公司的管理费用,以及土地价格等,都是不断地上升,大约以每年3%的幅度上升,再加上政府的各项税收,就造成建造成本的不断上升。因此,就单从建造成本来看房地产走势,如果没有遇到特大不利事件的发生,房地产的走势基本上可以认为是不断呈上升的态势。当然,投资周期的长短也会影响建造成本,但这是成本控制的范畴,不在本章讨论。

2,销售成本

 项目的投资开发最终的目的是将物业销售出去,尽快地将投资资金回收,完成投资周期,实现盈利预期。因此,开发商在开始建造时,就不断地进行销售活动。营销业务成本包括销售材料,物业包装,广告促销等费用支出。一个项目,楼花卖得好不好,快不快,是否理想,除了项目自身的硬件条件外,还跟开发商采取的促销手段,销售方法有着密切的联系。促销活动要做得好,投入费用就大,销售结果就比较理想,其结果必然造成物业出售价格的上升。

3,利率成本

  利率既代表借方使用资金的成本,也代表贷方出借资金的回报。当利率非常低时,每年的房产开发量和市场成交量都在不断增加,成交价格也处于稳步上升中。反之,当利率处于加息阶段,开发量减少,成交量减少,成交价格开始下跌。

  政府和央行就宏观经济的运行会采取各种调控手段,则利用利率高低和信贷量等货币政策来控制资金的使用成本和资金的供给量,以达到刺激经济发展或防止经济过热的目的。当经济陷于低迷时,政府可以通过降息来刺激市民消费,鼓励民间投资,市场经济也会因消费及投资的增加而活跃,成交量会不断增加,成交价格也处于稳步上升中。反之,当利率处于加息通道时,开发商的开发借贷成本和购房者的购房贷款成本都在增加,从而会影响房屋开发量和市场成交量,进而影响房屋价格,市场进入调整阶段。

4,需求变化

  在住宅需求方面,货币政策往往通过住房货币利率,首付比例等政策实现对住宅市场的影响。住宅是一种价格较高的特殊商品,大多数消费者缺乏一次性付款购买的能力,而采用住房抵押贷款的方式进行购买,并在一定期限内按贷款合同偿还本金和利息。因此,调高首付比例,提高入门门槛,将一部分消费者由现在需求转化为潜在需求,从而影响市场交易量,进而影响楼市价格。另外,货币利率的变化会直接影响消费者偿还贷款的成本,影响偿还能力,会加重或减轻贷款购房者的债务负担。还贷成本的变化会使一部分消费者进入或退出住宅市场,从而影响住宅价格。此外,持续加息预期会增强购房者对住房销售价格下跌的预期,抑制房价上涨。但是,我们必需要清楚地认识,需求并没有因利率的变化,门槛的提高而减少,只是将实际需求因购买成本以及预期变化而转换成潜在的需求,这些潜在的需求会等待着下一轮的上升期的到来而释放出购买能量。

5,货币供应量

  近十年来,房地产价格上升很快,这已经成为大家关心的问题。一个国家的房地产价格上涨与这个国家的货币流动性有密切关系。货币流动性的增加会使房地产价格不断上涨。房地产业是一个资金密集型行业,其供给和需求离不开金融支持。适度宽松的货币政策,如调低放贷利率,扩大货币供应量,放宽信贷控制等,都能刺激房地产市场的投资和消费,带动房价上升,促进市场繁荣。但是,过度持续的放松货币政策会出现金融支持过度现象,导致房地产投资过快,出现房地产投机现象,房价脱离基本面而过快增长,导致泡沫经济。相反,减少货币供应量,收紧信贷政策,市场面临下行压力。

6,就业率

  一个城市的就业率高,说明这个城市,这个地区的经济正处在发展阶段,个人收入就相对较高,个人承担债务的能力增强,用于高端消费的活动自然会增加,房地产交投就必然活跃频繁。此时,房地产价格处于上升态势。同样道理,如果就业率低,失业率高,个人的支付能力就低,购房者偿还贷款的能力降低,消费必然受到影响,房地产市场承受负面压力。

  以上从6个方面论述了影响房地产价格的走势,当然还有其它因素会对市场起作用,例如购房最低首付,人口的发展,城市扩张速度,外来投资活动,本地投资活动等等,在这里就不一一展开论述。那么,为何有时候调高利率时,或者就业率不高,房地产价格不但没有下跌,反而上升呢?下面的计算能够得到解释。市场充满各种各样的因素,各种因素的力量交织在一起,互为发生作用,最终市场会以合理的态势表现出来。假设上面所说的6个因素分别以ABCDEF来表示,每一种因素正负压力的满压为+10-10。假如A-5B-3C+7D+6E+4.5,F-2,那么(A-5)+(B-3)+(C+7)+(D+6)+(E+4.5)+(F-3)=+6.5.如果得出的数据超过+5,说明市场强势向上。如果得出的数据是+7+8,市场价格的上升速度接近疯狂。相反,如果计算结果是负数,市场出现调整,或已开始出现下行现象。负数越大,下行速度越快,越猛。(压力数据计算非常复杂)

  通过上面的阐述和计算,我们开始明白,要对房地产的走势有正确的判断,不是这么容易,简单,是要经过严密的,科学的,大量的分析研究和计算,这样的预测其可信度高,才有参考价值。一般的地产从业人员,考个牌,带几个客人去看看房,下了几个OFFER,没有对市场有充分深刻的认识与了解,加上不是经济类出身,只是工科或是什么科班出身工程师之类的,大多数对市场走向的分析,推测,研判都没有深度,说服力不强。甚至个别人还向经济学家的预测叫板,这都是夜郎自大,有些狂躁。

  作者Leon Zheng 郑明峰是 Homelife  集团公司的 Top Producer,金牌经纪,曾在大型企业任高层管理工作多年,对房地产进行长期深入地研究,欢迎大家对未来房地产市场的走势发表不同的见解。

 
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