2018年 11月 21日 星期三    English   
地产投资

房地产投资

 

房地产投资是以房地产为对象,为获得预期效益而对土地和房地产的投资,例如房地產买卖,房地產开发,房地产经营,一切购置和土地,房屋,商业,楼花等而进行的投资活动。近十年以来,从事一个或者几个的房屋翻建投资活动比较常见,特别是在地段比较好的地区。大型的地产项目开发,或者合资合作的开发,一般需要投资人,投资公司具备一定的实力。

 

房地产的买卖经营活动,是投资的一种分類,投资分为实物投资,资本投资,和证券投资。投资是用钱去赚取更多的钱。投资追求的是短期收益,而不是长期收益。有16年地产實戰经验的資深地产专家LEON ZHENG郑明峰认为,对物业的持有不超过5年可视为短期投资,持有超过5年的可视为长期投资。投资是将现有的财物投入到一些你认为具有投资价值的项目,如房屋,产品,土地,楼花等,目的是使财产增值,获得可观的收益。既然投资是一种经济活动,那么投资就必然会有一定的风险,这是大家要注意的,必须要有正确的认识。

 

既然是投资活动,就必定有投资周期。投资周期是指从资金投入之日(时间)起至投资活动结束之日(时间)止所需要的时间。宏观市场(外部环境)也有周期,从低到高,政策从宽松到紧缩,再从高到低,从紧缩到宽松,形成一个宏观的外部大环境的周期,周期的变化是有规律的。我在这里要研究的是个体的,单一的投资行为,从投入到撤出的时间为一个周期。房地產买卖就是一种投资行为,讲究时间速度,投资的时间越短,回报越快。有人说物業投资要长期持有,物業可以出租,用租金抵銷大部份成本,以房养房。这样说也沒錯,以房养房,长期持有,这是偏重于理财的范畴,但这样会使投资周期变长,不利于资金的回收,不利于资本的快速增值。在投资初期,不急于出售物業,等过了一段时间,物業的市场价值上升到有利可图时,如果此时卖出物業有不错的收益,就要果断出售,宿短投资周期。投资周期越短,持有成本越低。资本的运作不在于物業的现金流,而在于物業的价值变化。等到物業的价值上升到预期目标,果断出售收回投资资金,这才是资本运作的精髓。那么如果市场往下走,怎么办?这个时候就要考验投资者的智慧,假如个人的情况不允许繼續持有,就要有壮士断腕的勇气,抛售止损。

 

由此可见,投资的周期越短,回报越快,成本越低,升值越快。下面来看两个案例。张老太太在她40岁的时候以全资$400,000买下一座独立屋,一直持有(自住)80岁,将房屋出售,卖出$1,400,000.$100万,长了两倍半,升值250%,平均每年升值6.26%。张老太太很高兴,旅行去了。投资周期是她的一生。

另外一位住在华尔街附近的李老太太,也是在40岁时用$40万全资买入一座独栋物業,但李老太太把投资周期严格定在一年,今年买入,明年这个时候卖出,然后\再将本金连同升值部份又投资到其他物業,一直重复投资到80岁,每次(每年)投资受益也是6.25%,但是李老太太的投资周期短,40年可以运作40次,资本不断升值,加大。下面让数据说话:FV=PV * (1+R)n

$400,000*(1+0.0625)40=$4,520,823.38.(四百五拾贰万)$4,520,823.38-$400,000=$$4,120,823.38.同样的资本,不同的投资周期,不同的运作方法,李老太太比张老太太多$312万。

 

最后要讲的是地产投资也要分散投资,分散风险。不要将所有的资金投入到一个项目中去,要分散投资,比如投资独立住宅,商业,CONDO,土地,等等。除了分散投资物業的种类,还要分散投资的时间,不要把资金在同一时间全部投资进去,要分批,分期地进行投资,可以是今年一次,明年一次,后年一次。使投资活动有回旋余地,始终保持可控范围。只要把风险掌握好,不管市场上怎么变化,你都掌握主动权,立于不败之地。再次提醒各位,在作出投资决策之前,不要盲目听信他人,说老实話没有几个人真心希望别人赚大钱,有钱赚他比你跑的更快。真实中肯的意见来自于地产专业人士。作者:Homelife New World Realty Inc. Leon Zheng Broker,資深地产投资专家 郑明峰。网站:www.leonzheng.com

 
上传: Leon Zheng
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